Waarom woningcorporaties geld tekortkomen

Woningcorporaties staan de komende jaren voor drie opgaven: zorgen voor de beschikbaarheid van woningen, voor de betaalbaarheid van woningen en voor de verduurzaming van woningen. “Corporaties moeten kiezen in welke van deze drie bakjes ze hun geld stoppen”, aldus Verwoert, die naast zijn docentschap op de Erasmus Universiteit Rotterdam ook als partner werkt bij BDO Accountants & Adviseurs.

Bijbouwen en investeren

Landelijk is er een krapte aan woningen en zeker in de randstad lopen wachtlijsten op tot meer dan tien jaar om in aanmerking voor sociale huur. “Bijbouwen van woningen is duur en door de extra belastingdruk die de afgelopen jaren is opgelegd, kunnen corporaties dat niet meer betalen”, zegt Verwoert. “Een belangrijke oorzaak van het tekort is ook dat de kosten sneller stijgen dan de huurinkomsten en dat er meer dan voorheen geïnvesteerd moet worden.”

Spanningsveld

Ook het rapport ‘Opgaven en middelen corporatiesector’ concludeerde dat woningcorporaties hun taken niet kunnen betalen uit de huuropbrengsten of hun leencapaciteit. Volgens Verwoert zijn woningcorporaties ‘rijk op papier’ door de manier waarop woningcorporaties hun woningen waarderen. “De wet schrijft voor dat woningcorporaties het vastgoedbezit moeten waarderen tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Omdat corporaties geen woningen bezitten om ze te verkopen, maar om ze duurzaam te blijven aanbieden in het huursegment, wordt de marktwaarde alleen niet gerealiseerd”, zegt hij. “Als je uitgaat van de marktwaarde lijkt de corporatie rijk, maar de marktwaarde is geen goede weerspiegeling van de werkelijke inkomsten en uitgaven.”

Minder aantrekkelijk

De sector heeft dit probleem proberen te ondervangen door naast de marktwaarde ook een beleidswaarde te rapporteren: een optelsom van alle huurinkomsten minus alle uitgaven die corporaties daarvoor moeten maken. “De beleidswaarde is maar 45 tot 65 procent van die marktwaarde in verhuurde staat. Dan ziet de vermogenspositie van corporaties er een stuk minder aantrekkelijk uit.”

Instapniveau

In het executive program Finance & Risk Management voor Woningcorporaties wordt uitgebreid ingegaan op de spanning tussen het waarderen van de marktwaarde en de beleidswaarde en op de strategie die woningcorporaties hierbij kunnen voeren. Dat komt in de discussies met de deelnemers ook naar voren. “Deelnemers aan dit programma hebben sterk uiteenlopende rollen en daarbij behorende verantwoordelijkheden. Interessant is om vanuit de invalshoek van een controller, manager bedrijfsvoering, bestuurder en commissaris dit gezamenlijk te bespreken”, zegt Verwoert.

Herstructurering

In de discussies over oplossingen om de opgave van woningcorporaties te realiseren, gaat het over keuzes tussen beschikbaarheid en betaalbaarheid. Sectorbreed is een van de vraagstukken wat een passend niveau zou kunnen zijn qua belastingbijdragen van corporaties aan de staat, onder meer ten aanzien van de verhuurderheffing. Een ander belangrijk thema is de verduurzaming. Corporaties worden door het rijk, gemeentes en installatiebedrijven gevraagd voorop te lopen in deze ontwikkeling, zodat de koopsector daarna kan volgen. “Maar hoe realistisch is het dat de woningcorporaties met hun lage huren de innovatiekosten op zich dienen te nemen, omdat ze early adopters moeten zijn”, vraagt Verwoert zich af. “Het gaat om de besteding van maatschappelijke gelden, die ook maar één keer kunnen worden uitgegeven. Dit noodzaakt tot keuzes. Binnen het executive program komen deze keuzes vanuit verschillende invalshoeken aan bod.”