Analyse Matthijs Korevaar legt pijnpunten huurmarkt bloot

De analyse van Korevaar en Van Dijk wijst uit dat de huidige huurprijsregels, zoals het woningwaarderingsstelsel (WWS), in combinatie met de WOZ-cap en energielabelkortingen, leiden tot grote verschillen tussen markthuur en toegestane huurprijzen. Vooral kleinere, oudere woningen met een laag energielabel en een hoge WOZ-waarde in de Randstad worden hierdoor geraakt. Verhuurders kiezen daardoor vaker voor verkoop van hun woning, in plaats van herverhuur – een beweging die bekendstaat als "uitponden". Volgens de onderzoekers is het voor veel zittende huurders financieel onmogelijk om hun woning te kopen, wat ertoe leidt dat juist betaalbare huurwoningen op schaarse locaties uit het aanbod verdwijnen.

Aangekondigde maatregelen van minister leiden tot onenigheid binnen coalitie

Minister Mona Keijzer heeft naar aanleiding van de bevindingen enkele maatregelen aangekondigd, waaronder een aangepaste waardering van de WOZ-waarde en het schrappen van minpunten voor woningen zonder buitenruimte. De structurele evaluatie van de Wet betaalbare huur (Wbh) volgt in 2027, maar tussentijds worden aanvullende data verzameld om trends nauwlettend te monitoren. 

Desalniettemin zijn de zorgen binnen de coalitie over de impact van de voorjaarsnota op de woningbouw en het huurbeleid groot. Hoewel de nota voorziet in een bevriezing van sociale huren, vrezen woningcorporaties dat dit hun financiële ruimte beperkt, waardoor de bouw van ongeveer 170.000 nieuwe woningen in gevaar komt. Vicepremier Eddy van Hijum (NSC) uitte zijn bezorgdheid over deze ontwikkeling. Minister Mona Keijzer erkent het probleem en benadrukt dat de huurbevriezing weliswaar gunstig is voor huidige huurders, maar nadelig voor woningzoekenden. Daarnaast is er binnen de coalitie onenigheid over de versoepeling van de wet Betaalbare Huur, die particuliere verhuurders meer ruimte zou geven om hogere huren te vragen. Deze kwestie leidt tot spanningen, met name binnen NSC en PVV, die eerder tegen dergelijke versoepelingen waren. De coalitiepartijen zullen opnieuw overleggen om tot een oplossing te komen.

Grote verschillen tussen WWS vastgestelde huur en de daadwerkelijke markthuur

Uit de studie van Korevaar en Van Dijk blijkt dat er grote verschillen bestaan tussen de door het WWS vastgestelde huur en de daadwerkelijke markthuur. Het WWS verklaart slechts 35% van de variatie in huurprijzen, terwijl een model gebaseerd op marktkenmerken 72% verklaart. Dit suggereert dat huurders en verhuurders de waarde van woningkenmerken anders inschatten dan het WWS doet.

Daarnaast toont het onderzoek aan dat woningen in grote steden, waar de vraag naar huurwoningen hoog is, vaak een markthuurprijs hebben die ver boven de WWS-grens ligt. Hierdoor kan de regulering leiden tot het onttrekken van huurwoningen aan de markt, doordat verhuurders ervoor kiezen hun panden te verkopen in plaats van te verhuren. Dit effect is vooral zichtbaar in steden als Amsterdam, Utrecht en Rotterdam, waar de impact van de Wet Betaalbare Huur het grootst is.

Onderzoekers pleiten voor herziening van het huidige beleid

De onderzoekers concluderen dat deze regulering in sommige gevallen leidt tot grote huurverlagingen, met als mogelijk gevolg dat investeringen in huurwoningen afnemen. Dit kan resulteren in een verschuiving van huurwoningen naar de koopsector, zonder dat duidelijk is of deze herverdeling gewenst is. Ook bestaat het risico dat minder nieuwe huurwoningen worden gebouwd, wat op lange termijn de krapte op de woningmarkt verder kan vergroten.

Het rapport benadrukt dat het WWS beter aansluit op de sociale huursector dan op de private huurmarkt. De onderzoekers pleiten daarom voor een herziening van het huidige beleid, waarbij beter rekening wordt gehouden met de werkelijke marktwaardering van woningen en de effecten op investeringen in de huursector. Ze adviseren beleidsmakers om alternatieve vormen van regulering te overwegen, zoals gerichte subsidies of een flexibelere huurprijsbepaling gebaseerd op lokale marktomstandigheden.